很多时候，老司机都感觉自己不如粉丝群里的“牛人”自信，去年他们大谈东部新城的房价要过八万，现在他们又大谈何时可以抄底。
许多购房者都想从老司机这里得到一个确切的答案，何时才是买房的最好时机？
但我一直认为：对于真正要买房的人来说，其实不需要去关注太过宏观的东西，比如楼市的整体走势；而是应该把精力放在寻找一个适合你的楼盘，更确切的说是一套适合你的房子上。
过去这几年，伴随着火爆行情的，是许多购房者的无奈。投资客见房就抢，摇号比买彩票还难，一些热盘从首期到清盘，都不给机会上车。
好在现在楼市终于平静下来，“光盘”正逐渐消失，甚至摇号也在减少，购房者终于有机会挑一套好房子了。
作为普普通通的家庭最大的一笔支出，同时也是最大的一笔资产，我认为买房应该是慎之又慎的。
在这个不确定的行情中，什么样的楼盘是可以完全放心入手的“好楼盘”？老司机认为要关注三个方面：
第一，地段保值、升值兼顾。前些年有太多的自住客户因为买不到房而被“挤出”到了远郊或新城，入住之后就发现，理想与现实存在着巨大的鸿沟。
地段是保值的前提，牛市买新城，熊市买中心，越是核心城区，保值功能越强。我们正真看到，随市场降温，热销的楼盘逐渐在往核心城区收缩，这就是板块保值率的生动体现。
举个例子，位于鄞州中部融合板块的潘火，这里地处鄞州的城市几何中心，毗邻东部新城、鄞州中心区和东；交通四通八达，高架、高速、地铁一应俱全；迪卡龙、红星美凯龙、世茂广场（在建）星罗棋布；印象城、现代商城、宜家环伺左右。
无论是交通、商业，还是教育、医疗，潘火都极其成熟便捷，这是板块保值的重要基础。
前不久，鄞州刚公布了十四五重点工程资本预算，排在第一的是东钱湖，排在第二的就是鄞州中部融合板块，投资631.8亿。
鄞州中部是衔接中心区与东的纽带，西起奉化江，东至东外环，串联起长丰、仇毕、东站、潘火、前殷等热点板块，必将成为鄞州未来城市发展的东西主轴。
除了鄞中这条东西发展轴，鄞州还有一条纵向的南北发展轴，即世纪大道沿线。这条发展轴串联起了高新区、东和东部新城。未来还将随着高架的进一步南延，串联起鄞州中心区和下应、东钱湖新城。
两条黄金发展轴的交汇点就在潘火，所以潘火无疑也会是鄞州未来最具潜力的板块之一。
就在今天，位于潘火的世茂.璀璨万境最后两幢楼压轴加推，产品是核心城区最为稀缺的小面积户型，分别为99平方和112平方，总共只有156套。
璀璨万境是潘火板块首个TOD大型综合体项目的一部分，这个TOD项目总建筑面积约33万方，其中包含约12万的世茂广场、以及约20万方的精品住宅，是潘火板块的龙头项目。
第二，竞品较少，产品力强。最近大家都在聊杭州土地流拍，但宁波的情况也一样不乐观。推迟数月之后，宁波前天才刚刚公告第二批土地，等这波土地开盘，恐怕是明年下半年的事了。
对于真正想买房的人来说，土拍减少肯定不是好事，这在某种程度上预示着，明年主城区许多板块都会断供。
其实有不少板块现在已经断供了，比如鄞州中心区，多久没有新楼盘了？东现在几个盘开完之后，明年的新楼盘又在哪里？东部新城本来供应就极少，再不拍地，算是彻底“断粮”了。
一度，老司机以为潘火也断供了，印象中璀璨万境上一次推盘已经是很久以前的事，当时销售很火爆。最近才知道，原来这个楼盘还有两幢压轴，最后156套小面积直到今天才推出。
璀璨万境这最后156套小面积产品，在现在的鄞州核心城区几乎成了绝版，周围五公里内的楼盘要么卖完了，要么是大面积。
从璀璨万境压轴这两个户型来看，朝南大面宽是最大的亮点，虽然面积只有99平方和112平方，但都做到了3开间朝南，户型方正，格局规整，全明通透。
世茂在宁波深耕十多年，其开发的滨江府、姚江湾在坊间口碑都很不错，璀璨万境继承了这些成功项目的优秀基因，在产品设计上深受购房者喜爱。
值得一提的是，璀璨万境的装修升级方案一度成为行业内的模板。在此之前，许多楼盘的升级包销售情况都不理想，宁波房管部门也严禁开发商以各种手段强制搭售升级包。
世茂从品牌、材料、品质、以及人性化细节等方面入手，潜心打磨出配置齐全、人性化细节丰富的装修升级方案，获得了客户的高度认同。
在用材、品牌、材质和细节上，璀璨万境对标鄞州核心区的大面积高端改善盘。空调选用了大金的全屋中央空调，全屋地暖则高配了博世的壁挂炉，再加上3M全屋软水，整体配置都达到了一线水准。此外，方太厨电，科勒卫浴，TATA木门，以及天然大理石地面，也都彰显着璀璨万境这个楼盘“跃级”配置的独特用心。
升级包105项配置升级，64项人性化细节优化，璀璨万境无论是设计、品牌，还是材料、工艺，都体现出世茂团队独具匠心。
这样的努力没有白费，在璀璨万境的已购客户中，约98%选择了升级包，创造了宁波新楼盘的神话。一时间诸多同行开发商登门观摩学习，带动了整个行业装修品质的提升。
第三，开发商实力要强。以前买房也说要看开发商实力，但从来就没像现在这么重要过。最近两个月来，有关开发商“暴雷”的负面新闻接连不断，购房者以前最关心的是房屋的品质好不好，现在则变成了能不能按时交付。
在周二的文章中老司机曾说，最近几年规模膨胀最快的开发商，恰恰是当下最“危险”的开发商，虽然有些硬撑着还没有“倒下”，但各城土拍无人问津的情况已经清楚的表明，不少开发商已经自身难保了。
以前每次调控老司机都能看到开发商倒掉，但像这次倒这么多，而且这么快，是前所未有的。
世茂曾在国内楼市叱咤风云，但最近这几年颇为“低调”，在拿地方面表现得异常稳健。根据世茂股份副总裁兼首席财务官张杰表示，公司2020年年报及今年中报“三道红线”指标均绿线达标，这在民营房企中是极为少见的。
作为一个运营超过30年的老牌房企，世茂不仅布局住宅，还涉猎商业运营、酒店管理和主体娱乐。上海有名的深坑酒店就是他们盖的，孩子们喜欢的HelloKitty主题乐园也是世茂旗下的产业。
至于商业，就必须提世茂广场，厦门集美世茂广场开业当天人流量超过20万；成都世茂广场开业当天来客28万，创造全国纪录。
璀璨万境+世茂广场首次来到宁波，落子成熟且极具发展前途的潘火板块。依靠世茂成熟的TOD运营模式，必将给鄞州中部的城市面貌、商业环境和人居品质带来非常大的提升。
张养浩在《山坡羊.潼关怀古》中曾写道：兴，百姓苦；亡，百姓苦。这句话改一改套用在购房人身上也同样贴切。
牛市的时候，买房难在抢不到；熊市的时候，买房难在下决心。中国的楼市，历来熊短牛长，回顾过去，每一次调整，对于购房者来说，都是历史性的机会。
昨天，还有人问我对于调控的前景怎么看，我说我不相信地方会放弃土地财政、银行会放弃房贷、GDP会放弃房地产。
今天下午刚刚加推的世茂璀璨万境也证实了这一点，156套房源开盘即已去化大半，剩下少量余房估计也会很快清盘。
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